Giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam và hành trình tăng trưởng hai lần sau một thập kỷ

Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam trong suốt mười năm qua đã chứng kiến một cuộc “lột xác” ngoạn mục về mặt giá trị. Theo những dữ liệu cập nhật mới nhất, giá thuê đất công nghiệp tại khu vực trọng điểm kinh tế phía Nam đã xác lập mặt bằng mới, tăng hơn hai lần từ mức 84 USD mỗi mét vuông của một thập kỷ trước lên con số xấp xỉ 185 USD vào cuối năm 2025. Đây không chỉ đơn thuần là những con số thống kê khô khan trên bảng giá thuê đất, mà là tấm gương phản chiếu trung thực nhất hơi thở của dòng vốn FDI và năng lực hấp thụ của nền kinh tế Việt Nam trong bối cảnh địa chính trị toàn cầu có nhiều biến động khó lường.

Khi quan sát bức tranh chung, chúng ta dễ dàng nhận thấy sự chuyển dịch rõ rệt của giá thuê đất công nghiệp không phải là kết quả ngẫu nhiên. Nó là hệ quả của một quá trình nâng cấp cơ sở hạ tầng, sự cải thiện trong môi trường đầu tư và đặc biệt là tâm thế chủ động của Việt Nam trong việc đón đầu làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Từ những khu đất nông nghiệp hoang sơ, sự hình thành của các cụm công nghiệp bài bản đã biến những vùng đất này trở thành “bến đỗ” chiến lược cho các tập đoàn đa quốc gia. Nhìn lại hành trình ấy, chúng ta có thể thấy rõ sự liên kết chặt chẽ giữa phát triển hạ tầng và giá trị bất động sản. Chẳng hạn, những nỗ lực trong việc quy hoạch đô thị không chỉ dừng lại ở nhà ở mà còn lan tỏa sang các đặc khu kinh tế, điển hình như những phân tích mà độc giả có thể tham khảo thêm tại bài viết về giải mã đô thị tri thức và công thức kiến tạo đặc khu kinh tế từ Oxford đến Tây Bắc TP.HCM mà chúng tôi đã từng đề cập.

Sự gia tăng của giá thuê đất công nghiệp còn mang trong mình sức nặng của những biến đổi về nguồn cung và cầu trong thập kỷ qua. Nếu như cách đây mười năm, Việt Nam chủ yếu đóng vai trò là công xưởng gia công với các yêu cầu hạ tầng cơ bản, thì nay, nhu cầu của nhà đầu tư đã thay đổi hoàn toàn. Họ tìm kiếm những khu công nghiệp có hạ tầng đồng bộ, bền vững và quan trọng hơn cả là sự kết nối logistics thuận tiện. Chính sự đòi hỏi về chất lượng này đã đẩy giá trị đất thuê lên cao, bởi lẽ chi phí mà nhà đầu tư chấp nhận chi trả không chỉ cho diện tích mặt bằng, mà còn là giá trị cộng hưởng từ hệ sinh thái xung quanh. Việc chỉnh trang đô thị hay thay đổi quy hoạch để tối ưu hóa quỹ đất, như cách TP.HCM đang thực hiện với chiến lược xây mới chung cư cũ, cũng là một phần trong câu chuyện nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, tạo tiền đề để các phân khúc bất động sản khác cùng phát triển bền vững.

Tại Việt Nam, sự tăng giá này còn gắn liền với khát vọng chuyển dịch từ những ngành công nghiệp thâm dụng lao động sang công nghệ cao và công nghiệp xanh. Khi giá thuê đất công nghiệp tiệm cận các cột mốc mới, các nhà đầu tư cũng bắt đầu chọn lọc khắt khe hơn. Đây là một cuộc thanh lọc tự nhiên trên thị trường, nơi chỉ những doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh và công nghệ tiên tiến mới có thể trụ vững và phát triển. Hệ lụy vĩ mô của sự tăng giá này khá đa chiều. Một mặt, nó phản ánh sức hút của Việt Nam vẫn rất lớn, bất chấp các áp lực về chi phí đầu vào. Mặt khác, nó đặt ra bài toán cho các nhà hoạch định chính sách về việc làm sao để giữ được lợi thế cạnh tranh về chi phí trong dài hạn, khi các quốc gia lân cận cũng đang đẩy mạnh thu hút FDI bằng những ưu đãi tương tự.

Xét dưới góc độ đầu tư, sự biến động này tạo ra một lăng kính mới để nhìn nhận các cơ hội kinh doanh. Những khu vực từng là vùng trũng nay đã trở thành tâm điểm của dòng vốn, khiến cho các bài toán về quy hoạch trở nên vô cùng quan trọng. Như câu chuyện chúng ta từng thấy trong quy hoạch Đồ Sơn và bước ngoặt chuyển đổi 290 ha mặt nước thành đất đô thị, việc linh hoạt trong chính sách đất đai đang mở ra những cánh cửa mới cho sự phát triển đô thị và công nghiệp, từ đó gián tiếp thúc đẩy giá trị bất động sản công nghiệp tại nhiều địa phương khác trên cả nước. Nhà đầu tư không nên nhìn vào mức tăng hai lần của giá đất như một dấu hiệu của sự đắt đỏ, mà nên nhìn đó là thước đo của sự trưởng thành thị trường.

Dự báo trong 3 đến 6 tháng tới, thị trường giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam sẽ tiếp tục duy trì đà tăng ổn định, tuy nhiên tốc độ sẽ chậm lại để thiết lập một trạng thái cân bằng mới. Chúng ta không kỳ vọng vào những cú nhảy vọt bất ngờ, mà thay vào đó là sự tăng trưởng bền vững dựa trên chất lượng hạ tầng và các cam kết về môi trường. Các doanh nghiệp Việt Nam cần chuẩn bị tâm thế để thích nghi với môi trường kinh doanh đòi hỏi tiêu chuẩn cao hơn, bởi giá thuê đất tăng cũng đồng nghĩa với việc yêu cầu về năng suất và lợi nhuận trên mỗi mét vuông đất phải tương xứng.

Lời khuyên cho các nhà đầu tư lúc này là cần phải nhìn xa hơn những con số trung bình. Hãy tập trung vào những khu công nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch và hệ thống kết nối giao thông liên vùng hoàn chỉnh. Đừng quá chú trọng vào giá thuê ban đầu mà hãy xem xét tổng chi phí vận hành và tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai. Sự chọn lọc kỹ lưỡng dựa trên dữ liệu thực tế và tầm nhìn vĩ mô sẽ là chiếc chìa khóa để gặt hái thành công trong giai đoạn tiếp theo của thị trường bất động sản công nghiệp. Thị trường không bao giờ nói dối, và xu hướng tăng trưởng này chính là thông điệp về vị thế của Việt Nam trong chuỗi giá trị toàn cầu, một vị thế đang được khẳng định mạnh mẽ bằng chính những mét vuông đất đầy giá trị.

Bài viết đã được biên tập lại từ nguồn: vnexpress.net